Türkiye’de konut piyasasında uzun süredir gözlenen durgunluk yerini hareketliliğe bırakıyor. Reel olarak gerileyen konut fiyatları, faiz indirimi beklentisiyle yeniden yükselişe geçmeye hazırlanıyor. Piyasanın temel sorunu ise üretim krizi. Yeni konut üretiminin durması, arz yetersizliğini derinleştirirken fiyatların kaçınılmaz şekilde yukarı yönlü seyredeceği öngörülüyor.
Alıcılar harekete geçerken, satıcılar zam fırsatını kolluyor. Bu tabloda kredi faizlerindeki olası bir düşüş, fiyatlarda keskin bir sıçramaya yol açabilir. Haliyle, konuta erişim her geçen gün daha da zorlaşıyor. Peki, sektör temsilcileri bu gidişatı nasıl yorumluyor?
ARZ KRİZİ KAPIDA: "BAĞIRA BAĞIRA BİR BARINMA KRİZİ GELİYOR"
Konut fiyatlarındaki artışın en büyük sebebi üretim yetersizliği. Son iki yılda yeni konut üretiminin durma noktasına gelmesi, talebi karşılayacak yeterli arzın oluşmamasına yol açtı. Bu tablo, barınma krizini derinleştiren en büyük etken olarak görülüyor.
AS Yatırım Geliştirme ve Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Haluk Sert, “Bağıra bağıra bir barınma krizi geliyor” diyerek tehlikenin boyutuna dikkat çekti. “Son iki yılda yeni konut üretilmedi. Arz açığı giderek büyüyor. Faizler düşerse, bekleyen alıcılar devreye girer. O zaman fiyat artışları kaçınılmaz olur” şeklinde konuştu.
Bu değerlendirme, piyasanın nereye evrileceğini gösteriyor. Faiz indirimi beklentisi bile fiyatları artırmaya yetiyor. Üretimin durması, mevcut konut stokunun hızla tükenmesine yol açarken, yatırımcılar ve oturumcular aynı pazarda rekabet etmek zorunda kalıyor.
İKİNCİ ELDE PANİK SATIŞLARI SONA ERİYOR
Geçen yıl ikinci el konut piyasasında yaşanan fiyat düşüşleri, satıcıların hızlı nakit ihtiyacından kaynaklanıyordu. Ancak bu durum artık değişiyor. Alıcıların piyasaya girmesiyle satıcılar fiyatları aşağı çekme zorunluluğundan kurtuluyor.
Bu eğilim, fiyatların sert bir dönüş yapmasına neden olabilir. Son aylarda konut kredisi faizlerinin düşeceği yönündeki beklentiler, alıcıların elini hızlandırdı. Piyasaya giren talep, fiyat artışlarını tetikledi. Sert, “Altıncı aydan itibaren konut fiyatlarında ciddi bir sıçrama bekliyorum” diyerek bu artışın zamanlamasına dikkat çekti.
KİRALARDA UCUZLAMA BEKLEMEK GERÇEKÇİ Mİ?
Konut fiyatlarındaki yükselişle birlikte kira piyasasında da farklı bir dinamik oluşuyor. Arz yetersizliği, kira fiyatlarını da baskı altında tutuyor. Peki, bu durum yatırımcılar açısından ne anlama geliyor?
Sert’e göre “Arz sorunu kira piyasasını da etkileyecek. Kiralarda düşüş beklemek zor.” Kiralık konut sayısının yetersizliği, fiyatların yüksek kalmasına neden oluyor. Özellikle büyükşehirlerde yeni konut üretimi yavaşladıkça, kiraların gerileme ihtimali ortadan kalkıyor.
DEPREM GERÇEĞİ VE ‘TABUT EVLER’ TEHLİKESİ
Konut piyasasında fiyat tartışmalarının yanında daha büyük bir tehlike var: Deprem riski. İstanbul’da 600 bin riskli binanın bulunduğu tahmin ediliyor. Yani, yüz binlerce insan yüksek riskli yapılarda yaşamaya devam ediyor.
Sert, bu tehlikeye dikkat çekerek, “Konya’da durduk yere çöken bina gibi yüzlercesi İstanbul’da var. Depremi ne zaman yaşayacağımızı bilmiyoruz. İnsanlar hala tabut gibi binalarda oturuyor” dedi.
Kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan gecikmeler büyük risk oluşturuyor. Sert, bu sürecin hızlandırılması gerektiğini vurgulayarak, “Uzlaşma ve ruhsat aşamalarında ciddi zaman kayıpları var. Bir kişi yüzünden üç yıl geciken projeler var. Dönüşümün beka sorunu olduğu unutulmamalı” ifadelerini kullandı.
BÖLGESEL FARKLILIKLAR: EDİRNE KONUT FİYATLARINDA YÜKSELİŞTE
Türkiye genelinde fiyatlar artarken, Edirne dikkat çeken şehirler arasında yer alıyor. TCMB verilerine göre, Edirne'de 100 metrekarelik bir konutun ortalama fiyatı 3 milyon 192 bin 650 TL’ye ulaştı.
Gayrimenkul Uzmanı Turgay Yılmaz, “Edirne, Trakya ve Marmara’daki birçok şehri geride bıraktı” diyerek fiyat farklarına dikkat çekti:
- Çanakkale: 3 milyon 571 bin 400 TL (Edirne’den yüzde 11 daha pahalı).
- Balıkesir: 3 milyon 417 bin 580 TL (Edirne’den yüzde 7 daha pahalı).
- Kırklareli: 2 milyon 996 bin 310 TL (Edirne’den yüzde 6 daha ucuz).
- Tekirdağ: 2 milyon 926 bin 140 TL (Edirne’den yüzde 9 daha ucuz).
Bu veriler, Edirne’nin konut fiyatlarında hızla yükselen iller arasında olduğunu gösteriyor.
YATIRIMCILAR İÇİN GETİRİLER GERİLİYOR
Artan fiyatlar konut yatırımının cazibesini azaltıyor. TÜİK verilerine göre, 2024 yılında konut satışları yüzde 20,60 artarak 1 milyon 478 bin adede ulaştı. Ancak yatırımcılar için kârlılık düşüyor.
İstanbul Gayrimenkul Değerleme verilerine göre, kira çarpanları 200 aydan 210 aya çıktı. Bu, yatırımcıların konuttan sağladığı geri dönüş süresinin uzadığını gösteriyor.
Dr. Ahmet Büyükduman, bu sürecin yatırımcılar için zorlayıcı olduğunu belirterek, “Kiralardaki durgunluğa rağmen, konut fiyatlarındaki yükseliş kira çarpanlarını artırıyor” dedi.
SONUÇ: KONUT FİYATLARI DAHA DA YÜKSELECEK
Gayrimenkul piyasasında 2024 yılı itibarıyla fiyatlar yeniden yükselme eğiliminde. Üretim yetersizliği, faiz indirimi beklentisi ve kentsel dönüşümdeki gecikmeler fiyatları yukarı çekiyor.
Yatırımcılar için geri dönüş süresi uzarken, konut almak isteyenler için fırsat penceresi kapanıyor. Kiralar yüksek seyrini koruyor, satıcılar ise zam için bekleyişini sürdürüyor. Piyasada dengeler hızla değişirken, önümüzdeki aylarda fiyatlardaki yükseliş kaçınılmaz görünüyor.
